Самовольная постройка — это объект, возведённый без необходимых разрешений и согласований. Такая недвижимость может стать серьёзной проблемой для владельцев, ведь её нельзя продать, подарить или завещать, а иногда её могут даже обязать снести. Однако в некоторых случаях самострой можно узаконить. В этом материале мы расскажем, как избежать сноса и легализовать недвижимость.
Самовольная постройка — далеко не редкость как в городах, так и в небольших населенных пунктах. Например:
Важно помнить, что нарушения считаются на момент строительства. Если ограничения появились позже, то постройку не можно признать самовольной. Например, если газовики перенесли магистральный трубопровод, и он оказался слишком близко к дому, это не вина владельца.
Каждый случай самовольного строительства — нарушение закона. До 2018 года такие дома, гаражи и сараи часто сносили. Сейчас же судьбу самостроя чаще решает суд. Обратиться может любой человек, которому постройка мешает. После изучения дела суд выносит решение о сносе, но это крайняя мера.
Как правило, ответчику дается шанс исправить нарушение. Собственник должен доказать, что на момент возведения он не знал о нарушениях, постройка соответствует строительным нормам и не нарушает прав третьих лиц или экологических требований.
Если суд всё же решит снести постройку, то срок для сноса указывается в постановлении. В течение этого времени собственник должен разобрать объект.
Муниципальные власти могут вмешаться в судьбу самовольной постройки только в трёх случаях:
Если владельцы самовольных построек не сносят их по предписанию, в исключительных случаях земельный участок может быть изъят. Также предусмотрены штрафы по Кодексу об административных правонарушениях. Физические лица могут быть обязаны заплатить от 2 000 до 5 000 ₽, а юридические лица — от 500 000 до 1 000 000 ₽.
Если разрешение на строительство отсутствует, можно узаконить самовольную постройку через муниципальную комиссию по самостроям или обратиться в суд с иском о признании права собственности на самострой. Однако, при этом необходимо быть готовым заплатить штраф, даже если постройка будет узаконена.
Для того чтобы легализовать самовольную постройку через суд, необходимо подготовить следующие документы:
Если суд примет решение в вашу пользу, это будет основанием для регистрации в Росреестре прав на самовольную постройку. После внесения записи в ЕГРН, постройка будет считаться легализованной. В документах не будет указано, что она была возведена самовольно.
Закон запрещает использование самовольных построек. Такие объекты подлежат либо сносу, либо легализации. Чаще всего их судьбу решает суд, однако в отдельных случаях решение могут принимать органы местного самоуправления.
Случаи, когда местные власти могут принять решение о сносе:
В остальных случаях решение принимает суд. Как правило, это происходит в рамках:
Если суд примет сторону собственника и разрешит сохранить самовольную постройку, владельцу необходимо будет привести здание в соответствие с требованиями законодательства.
Для легализации самостроя существуют три основных способа:
Легализовать самострой может владелец земельного участка, на котором расположен объект, даже если его возвёл другой человек. Например, узаконить самовольную постройку вправе наследник, получивший права на участок вместе с постройкой.
Если самострой был создан в период брака или в результате реконструкции объекта, принадлежащего одному из супругов, то иск о признании права общей собственности на самовольную постройку может подать любой из супругов.
Самострой можно узаконить, если одновременно выполнены следующие условия:
Также самовольную постройку может узаконить лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
Однако важно помнить, что легализация самовольной постройки невозможна, если при её возведении на муниципальной земле были допущены значительные нарушения строительных норм.
Самовольной постройкой считается недвижимость, созданная без законных согласований, разрешений или с нарушением градостроительных норм. К таким объектам относятся строения, возведённые:
При обнаружении таких нарушений объект может быть признан самостроем, подлежащим сносу или легализации.