Градостроительный аудит — проведение градостроительного анализа территории является краеугольным камнем в вопросе целесообразности приобретения земельного участка/объекта недвижимости для целей девелопмента. Комплексная оценка земельного участка, его правового статуса, состояния объектов капитального строительства и других важных аспектов территории. Под градостроительным аудитом объекта недвижимости понимается исследование установленных ограничений градостроительной деятельности на участке и оценка возможностей его девелопмента. Результатом градостроительного анализа является выявление юридических ограничений застройки участка, влияющих в итоге на саму возможность девелопмента земельного участка и его экономическую целесообразность. Также проводится оценка конкурентного окружения и проверка градостроительного плана земельного участка для выявления ключевых рисков и возможного потенциала:

• технические данные из государственных реестров и открытых источников;
• расширенный аудит с отчетом и выявлением потенциальных проблем;
• анализ рисков, связанных с субъектами прав;
• рекомендации и выводы экспертов для снижения рисков;
• дорожная карта реализации проекта с учетом выявленных факторов;
• получение копий технических и правоустанавливающих документов.

Какую информацию вы получите?

• максимальные и минимальные технико-экономические показатели и ограничения строительства;
• основные, условно-разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования, учитывая ПЗЗ и зоны с особыми условиями использования;
• возможности внесения изменений в генеральный план и/или ПЗЗ Москвы или Московской области;
• рекомендации по увеличению технико-экономических показателей с учетом градостроительной политики и перспектив использования смежных территорий;
• выявление ограничений, указанных в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ);
• ситуационный план территории;
• фотофиксация текущего состояния участка;
• существующее и планируемое функциональное зонирование территории;
• схема размещения предлагаемых объектов капитального строительства;
• данные о существующих и планируемых градостроительных ограничениях;
• схема транспортной доступности — существующей и запланированной;
• перечень разрешённых видов использования для планируемого использования территории;
• технико-экономические показатели развития участка;
• заключение с рекомендациями по внесению изменений в генеральный план.

Система оценки позволяет анализировать не только объект, но и риски, связанные с текущим правообладателем, покупателем или арендатором. Наши алгоритмы проводят интеллектуальную проверку, выявляя скрытые риски комплексно.

1. Определение цели приобретения участка

Большинство градостроительных ограничений связано с конкретным целевым использованием участка (например, количество парковочных мест определяется видом размещаемого объекта). В связи с этим применимость конкретных ограничений определяется только после формирования цели/целей девелопмента участка. В ситуации, когда необходимо выбрать наиболее эффективное использование участка, альтернативных целей может быть несколько, но во всех случаях они должны быть сформулированы до начала анализа.

2. Анализ сведений объектов недвижимости

В случае нахождения на участке объектов недвижимости необходимо также получить актуальные отчёты из ЕГРН в отношении данных объектов недвижимости и сравнить сведения в них со сведениями о земельном участке.

В отчётах из ЕГРН присутствует следующая имеющая существенное значение информация:

• кадастровый номер участка (а также ранее существовавшие кадастровые номера, если объект преобразовывался);
• точный адрес – получение всей последующей документации необходимо осуществлять именно в отношении данного адреса и кадастрового номера, так как они являются индивидуализирующими признаками участка;
• площадь – необходимо отметить, что для участков, не прошедших надлежащую процедуру межевания, допускается указание площади с отклонениями (например, 18 250 кв.м +/– 50 кв.м). Такое указание площади не делает участок «несуществующим», однако означает, что подлежат дополнительной оценке риски корректировки площади и границ участка при вынесении участка на местность;
• категория земли и вид разрешённого использования – подробнее об анализе этих параметров скажем позднее;
• наличие внесённых в ЕГРН обременений и ограничений в использовании участка и указание их расположения – следует помнить, что, к сожалению, перечень зарегистрированных обременений не является исчерпывающим в отношении участка, так как ряд ограничений в настоящее время не регистрируется (например, СЗЗ);
• координаты поворотных точек, свидетельствующие о вынесении участка на местность и позволяющие с помощью кадастрового инженера установить фактическое размещение участка, – отметим, что проблема несоответствия визуальных границ территории (например, наличие забора) и юридически закреплённых границ по-прежнему актуальна, хотя чаще всего встречается в зонах бывшей промышленной застройки либо бывших сельскохозяйственных земель. Отсутствие сведений о поворотных точках свидетельствует либо о том, что была получена неполная выписка из ЕГРН, либо о необходимости уточнения границ участка;
• данные о временном/постоянном характере сведений кадастра – в силу требований закона № 218-ФЗ после проведения кадастрового учёта объекта с изменившимися характеристиками сведения о таком учёте носят временный характер до момента государственной регистрации прав на такой объект, но не более пяти лет. Если права в этот период времени не зарегистрированы, то сведения считаются погашенными;
• сведения о кадастровой стоимости участка – имеют значение в ряде случаев для построения экономической модели проекта девелопером;
• сведения о правообладателе.

3. Оценка соответствия категории и вида разрешённого вида использования участка поставленным целям

Градостроительное законодательство различает существующую категорию и ВРИ участка и допустимые параметры. В отношении категории земель наибольшее значение имеет закон РФ от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», так как непосредственно градостроительное законодательство регулирует частный случай включения земель в состав населённых пунктов. Если существующая категория не соответствует поставленной цели, то следует оценить, какие действия необходимо/возможно предпринять для её изменения и их экономическую целесообразность.

В отношении видов разрешённого использования не является предопределяющим для девелопмента участка существующий ВРИ, так как его развитие возможно только в рамках допустимых ВРИ, установленных соответствующим градостроительным регламентом. Таким образом, необходимо обратиться к установленным допустимым ВРИ в градостроительном регламенте и выявить наличие соответствующего цели ВРИ в составе допустимых, а также учесть, является ли он основным, условно-разрешённым либо вообще вспомогательным. Отсутствие необходимого ВРИ в основных допустимых ВРИ для участка существенно снижает его привлекательность для девелопмента и требует корректировки целей либо оценки его на соответствие альтернативным целям.

4. Выявление наличия утверждённой градостроительной документации в отношении участка и проверка её соответствия друг другу

Документально подготовленный для застройки участок, к сожалению, крайне редко встречающееся явление на рынке. В связи с этим не существует «стандартного» набора документации, выработанного рынком, и в обороте присутствуют объекты с совершенно разным уровнем готовности к их застройке, что, впрочем, сказывается на цене этих объектов. Экономика заставляет девелоперов анализировать разные по степени готовности участки.

Необходимо проанализировать применительно к участку наличие и непротиворечивость требований следующих документов (при их наличии):
• Генеральный план;
• Правила землепользования и застройки;
• ППТиПМ;
• Градостроительный план.

К сожалению, практика знает ситуации, когда ПЗЗ противоречат Генплану, ППТиПМ противоречит ПЗЗ, градплан вообще не соответствует каким-либо из вышеперечисленных документов.

Более того, подлежит проверке процедура принятия каждого из вышеназванных документов, а также полномочия принявших органов, так как судебная практика возлагает эти риски также на девелопера, т.е. при отмене любого из этих актов понесённые затраты девелоперу никто не компенсирует.

В ситуации с историческими поселениями либо существованием в относительной близости любых объектов, могущих претендовать на статус вновь выявленных объектов культурного наследия, обязательно надо исследовать и существование ограничений в специальном законодательстве об охране культурного наследия. С учётом того, что градостроительная документация постоянно совершенствуется, здесь же важно дать оценку влияния планируемых изменений в Генеральный план или ПЗЗ применительно к участку, так как, как правило, при внесении такого рода изменений законодатель не предусматривает сохранения действия ранее выданных документов.

Дополнительно с 01.03.2019 следует уделять особое внимание исследованию вопросов наличия участка на территории объекта всемирного наследия ЮНЕСКО либо рядом с таким объектом и оценивать необходимость подготовки отчёта о влиянии планируемого строительства на сохранность объекта всемирного наследия в ЮНЕСКО.

5. Выявление и анализ применимых в отношении участка ограничений и обременений, влияющих на возможность достижения цели

В качестве практического совета могут быть даны следующие рекомендации:
• получить актуализированную схему размещения подземных сооружений и коммуникаций на объекте (так называемый лавсан) – она позволит установить фактическое наличие каких-либо сетей и инфраструктуры на участке для последующего выяснения её статуса;
• обратиться в Роспотребнадзор за получением сведений об утверждённых СЗЗ в отношении участка (также рекомендуется визуально осмотреть территорию за границами участка на предмет расположения очевидных производственных/складских объектов, предполагающих существование СЗЗ, и в запросе конкретизировать «вдоль границ участка»);
• в связи с тем, что информация о проведении обследований по причинам ненадлежащего состояния объектов, негативного воздействия и т.д. отражается в нескольких государственных реестрах (в частности, в реестре в сфере защиты прав потребителей, в реестре МЧС, в реестре природоохранной прокуратуры), следует делать запросы в органы, ответственные за ведение этих реестров;
• проанализировать возможность предоставления проектных мощностей сетевых организаций (а также наличие действующих сетей), что также важно для понимания «графика подключения»;

6. Заключение

Описанные выше этапы, несомненно, могут быть расширены и уточнены, однако именно эти этапы чаще всего являются основополагающими в осуществлении качественного градостроительного аудита.

Необходимо отметить, что целый ряд параметров не отнесён градостроительным законодательством непосредственно к предельным параметрам разрешённого строительства, но подлежит обязательному учёту при оценке перспектив девелопмента участка, например:

1. Красные линии

Красные линии отделяют зоны планируемых земель общего пользования, не подлежащих застройке и отчуждению в частную собственность. Они также выступают точкой отсчёта для таких параметров, как «отступы» от границ участка. По ГрК РФ красные линии устанавливаются ППТ.

2. Инсоляция

Под инсоляцией понимаются требования к облучению поверхностей и пространств прямыми солнечными лучами. Требования установлены Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.10.2001 № 29 и обязательны при проектировании, строительстве и реконструкции жилых, общественных зданий и территорий жилой застройки. Расчёты инсоляции являются обязательным разделом в составе проектной документации. С учётом того, что инсоляция прямо зависит от расположения планируемого объекта на участке, как правило, на стадии первичного градостроительного анализа оценка этого параметра осуществляется на уровне принципиальной возможности соблюдения таких норм, а не конкретных расчётов, которые делаются в последующем при «посадке» здания на участок.

3. Парковки и озеленение

Требования по минимальной обеспеченности указанными объектами устанавливаются Правилами землепользования и застройки, РНГП, МНГП, специальными законами субъекта РФ, проектом планировки территории. Как правило, устанавливаются либо в процентном отношении к площади участка, либо из расчёта размещаемых на участке объектов (например, из расчёта одно парковочное место на сколько-то кв.м общей площади объекта), либо планируемого потока посетителей.

4. Социальная инфраструктура

Требования по социальной инфраструктуре распространяются на жилищное строительство и устанавливаются РНГП, МНГП, ППТ и включают в себя требования по обеспеченности образовательными организациями, учреждениями социального обслуживания населения, учреждениями здравоохранения, учреждениями отдыха и санаторно-курортного обслуживания, спортивными сооружениями, учреждениями культуры, предприятиями торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания, улично-дорожной сетью и т. д. Формально эти требования касаются деятельности государства при организации урбанистического пространства, но на практике девелоперу предлагают за свой счёт осуществить меры по приведению параметров квартала в соответствие с требованиями при застройке им своего земельного участка (например, построить за свой счёт детский сад и т. п.). Необходимо отметить, что наибольшие вопросы возникают именно с социальной инфраструктурой, так как на развиваемом участке в рамках застроенной территории, как правило, нет места для её размещения, а возлагая обязанности по её созданию на инвестора, город не предлагает каких-либо участков для её создания. На этапе приобретения участка предварительную оценку возможных затрат можно получить путём обращения в уполномоченный муниципальный орган за справкой об обеспеченности социальной инфраструктурой соответствующего квартала и сравнения полученных данных с региональными требованиями по обеспеченности ею.

5. Отнесение участка к зоне КРТ

Нахождение участка в зоне КРТ влечёт за собой различного рода риски от простого затягивания сроков реализации проекта в связи с необходимостью разработки ППТиПМ до фактической невозможности развития участка (например, в отсутствие согласия правообладателей участков о совместном развитии территории).

6. Оценка обеспеченности участка необходимой инфраструктурой

Обязательным элементом градостроительного анализа является определение технической возможности подключения планируемых к строительству объектов к инженерной и дорожной инфраструктуре, а также уже имеющихся подключений и инфраструктуры. С учётом того, что в абсолютном большинстве случаев точки подключения расположены за пределами анализируемого участка, то, помимо получения технических условий подключения для оценки сроков и затрат на подключение, необходимо также озаботиться анализом трасс подключения и получением предварительных условий прокладки трасс через чужие земельные участки. Необходимо отметить, что на стадии первичной оценки участка для целей его приобретения крайне сложно получить необходимую информацию как по техническим условиям, так и по возможным трассам прокладки сетей, так как энергоснабжающие организации работают только с правообладателями. В связи с этим действия по получению технических условий и необходимой информации надо либо поручать продавцу участка, либо получать от него соответствующую доверенность.

7. Оценка сроков и необходимых затрат для устранения выявленных ограничений

Недостаточно выявить ограничения – необходимо оценить, есть ли возможность их устранения и целесообразность этих действий. После определения ожидаемых затрат на устранение препятствий и предполагаемых сроков устранения эти данные могут использоваться для торга с продавцом участка (например, снижения стоимости участка либо возложения на него обязанностей по устранению выявленных препятствий) либо для корректировки экономической модели проекта и оценки целесообразности его реализации в таких условиях. Подводя итог предложенной методике градостроительного анализа участка, необходимо отметить, что вся полученная информация по участку должна оцениваться в совокупности, так как отдельные ограничения могут быть преодолены за счёт разработки дополнительных документов либо дополнительных затрат (например, финансирование работ по уменьшению СЗЗ). Важно помнить, что не входят в состав градостроительного анализа, например, такие необходимые действия технического характера, как анализ грунтов (загрязнённость, пригодность к размещению объекта и т. п.) либо оценка транспортной доступности для строительной техники, хотя они также оказывают влияние на экономику проекта.

Предоставляемые отчёты не соответствуют официальным выпискам из ЕГРН и не содержат электронной цифровой подписи, как того требуют изменения в закон ФЗ-218 от 30.04.2021.

С 1 марта 2023 года поправки к закону засекретили ФИО собственников — физических лиц. Поэтому в отчётах указано только «Физическое лицо». Информация о юридических лицах-собственниках предоставляется в полном объёме.

Обратите внимание, что наш сайт не является официальным ресурсом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).