Перепланировка нежилого помещения — это изменение его технических, инженерных и других параметров, которое не выходит за пределы габаритов. Меняется только то, что внутри наружных стен и уже существующих конструкций.
И здесь необходимо разграничить два близких понятия. В законах нет точного определения перепланировки, зато есть термин «реконструкция», для которого предусмотрен свой регламент. Под реконструкцией понимается корректировка характеристик капитального строения, в том числе высоты, этажности, площади. Сюда относятся пристройки, надстройки, замена несущих конструкций, то есть гораздо более масштабные строительные работы.
Чтобы реконструировать здание, нужно получить разрешение на строительство, потому что предстоят работы по замене важного конструктива. Изменение планировки определяется методом исключения: сюда можно отнести те работы, на которые по закону не нужно получать разрешение. В этом случае принято пользоваться Постановлением Правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012 г., в котором приводится перечень случаев строительства, не требующих разрешительных процедур. К ним относятся работы, которые:
- не влияют на надёжность и безопасность;
- не нарушают права третьих лиц;
- не противоречат нормам градостроительных регламентов.
Есть ещё одно понятие — переустройство и перепланировка помещений. К нему относятся работы по монтажу, переносу, демонтажу инженерных сетей. Например, перенос радиаторов отопления, водопровода, электрической проводки. Переустройство нежилого помещения часто проводят вместе с перепланировкой нежилого помещения.
Исходя из положений документа, разрешение на перепланировку нежилого помещения не нужно при типах работ из списка ниже.
- Замена кровли без изменения её уровня. Это означает, что можно только поменять старое покрытие на новое, а вот увеличить площадь под крышей за счёт поднятия конька и склонов, чтобы сделать мансарду, просто так не получится.
- Усиление фундамента. Без оформления бумаг можно действительно только провести капитальный ремонт фундамента, а различные самовольные обустройства подвалов и углубления внешнего края запрещены.
- Замена панелей самонесущих стен. Такие стены несут только свой вес и не влияют на конструктив всего здания, поэтому износившуюся или не подходящую по стилю панель можно заменить. Важное условие — полное обеспечение и контроль устойчивости всего строения.
- Демонтаж и строительство внутренних перегородок. Сюда же относится обустройство новых проёмов, причём не только в стенах, но и в перекрытиях. Главное, чтобы эти стены и перекрытия не были несущими. Можно разделить помещение лёгкими перегородками на офисы, оборудовать дополнительные двери, соорудить новые лестницы между этажами. Но все эти действия не должны увеличить уровень нагрузки на конструктив. Установить лифт или эскалатор уже не получится — это будет считаться реконструкцией.
- Замена полов. Можно снять всё до черновой стяжки или бетона перекрытия, но после ремонта уровень пола должен стать прежним. Делать его глубже без специальных разрешений недопустимо.
- Замена перекрытий. Такой вид работы возможно осуществить, если уровень перекрытия останется прежним, а сама плита не имеет несущей нагрузки.
- Видоизменение наружных окон и дверей. Это допустимо в том случае, если не пострадает несущая функция. Если все условия соблюдены, проёмы можно оформлять как угодно — расширять, объединять, закладывать, делать из окна дверь и прочее.
- Обустройство входной группы. Без специальных разрешений можно возводить крыльцо, лестницу, козырёк, пандус и другие входные элементы при их общей площади не более 15 м². А специальные пандусы для маломобильных категорий людей могут занять до 40 м². Важное условие — такие конструкции не должны иметь фундамент.
- Оформление тамбура. Этот элемент необходим для цокольных и подвальных помещений с отдельным входом, но может встречаться и на первых этажах. Условия те же, что и для входной группы, — отсутствие фундамента и общая площадь в пределах 15 м².
- Остекление навеса. Если над входом в конструкции предусмотрен навес, его можно превратить в полезную площадь с помощью панелей остекления. Допустимы только лёгкие конструкции. Нельзя поднимать уровень навеса.
- Возведение навесов. Если перед входом предусмотрены лестница или какая-то очерченная площадка, которые входят в контур здания, их можно накрыть козырьком или навесом.
- Обустройство витрин на входе. По фасаду здания можно выдвинуть на 1 метр от стены стеклянные витрины. Такой приём часто используют магазины и рестораны.
- Строительство лоджий и террас, примыкающих к первому этажу. Отдельное разрешение получать не нужно, но допустимые параметры таких сооружений лучше уточнить в местном органе власти.
- Оснащение входной группы подъёмными устройствами. Специальные лифты и подъёмники для маломобильных граждан можно устанавливать без получения разрешения.
Несмотря на упрощённые процедуры, каждый тип таких работ отличается нюансами. Например, нужно знать, на сколько метров на конкретной улице есть возможность выдвинуть летнюю веранду в кафе или какую цветовую гамму стеновых панелей можно выбрать для здания в центре города, где действует правило единого стиля. Поэтому перед началом строительства нужна как минимум консультация с компетентными специалистами.